Indice du différentiel de prix entre le neuf et l'ancien (IDPNA)

Rédigé par Nicolas Laporterie | Mis à jour le : 17/04/2024 | Temps de lecture : 2 minutes

Qu'est-ce que l'indice IDPNA du différentiel de prix entre neuf et ancien ? D'où provient-il et quelle est son utilité ? On vous explique.

Qu'est-ce que l'indice IDPNA ?

L'indice du différentiel de prix entre neuf et ancien (IDPNA) est un indice établi par notre équipe qui nous sert à mesurer l'écart de prix au m2 en France métropolitaine entre les logements neufs et les logements anciens.

Les prix relevés dans cet indice sont basés sur des chiffres officiels provenant de la base de données INSEE-Notaires que nous retraitons afin de faire ressortir les ratios qui nous intéressent ici.

Concrètement, nous prenons la moyenne des prix immobiliers au m2 des ventes réalisées dans l'hexagone en ce qui concerne les maisons et appartements, à la fois dans l'ancien et dans les programmes neufs de construction, afin d'observer la différence de valeur entre les deux et son évolution dans le temps. C'est un paramètre intérressant qui n'est, selon nous, pas assez mis en avant.

L'indice est donné en euros par mètre carré, mais également en pourcentage par rapport au prix de l'ancien. Il est calculé séparément pour les logements individuels et collectifs.

Cet indice a démarré en 2022 et est caculé trimestriellement.

Voici l'IDPNA maison :

Voici l'IDPNA appartement :

En quoi ces données sont-elles utiles ?

En évaluant les différences de prix de vente entre neuf et ancien, l'indice IDPNA met en relief l'intérêt réel de mener à bien une rénovation. Il est en quelque sorte une mesure du potentiel de rentabilité d'un investissement immobilier nécessitant une rénovation énergétique ou une rénovation complète de l'habitation.

Grâce à cet indice, on peut d'ores et déjà constater que la rénovation la plus rentable sera probablement celle d'une maison, car une maison neuve se vend en 2023 75.92% plus cher que dans l'ancien, toutes choses égales par ailleurs.

A contrario, la probabilité de faire un investissement rentable en rénovant un appartement paraît plus délicate vu l'écart de prix plus limité dans le logement collectif (39.51% en 2023).

L'indice IDPNA permet ainsi de se faire une idée du potentiel de plus value d'une rénovation, et de déterminer où orienter ses investissements et à quel moment. Il peut être considéré comme un outil d'aide à la décision pour un acquéreur en donnant des tendances du marché.

De plus, la valeur en euros de l'indice donne une parfaite mesure de l'investissement maximum à engager en termes de travaux pour réhabiliter en totalité un logement.

Bien comprendre l'indice IDPNA

Plus l'indice sera haut, plus la différence entre neuf et ancien sera importante, rendant ainsi toute rénovation plus intéressante. En revanche, une diminution de l'indice impliquera plus de difficultés à mener des opérations financièrement concluantes.

Attention toutefois, car la hausse de l'indice peut aussi être le fait d'une forte inflation des coûts de construction. Il convient donc de toujours prendre soin d'évaluer le coût au m2 d'une rénovation et de le comparer à l'indice. Ce coût doit bien sûr toujours être inférieur à l'indice pour pouvoir dégager une plus value immobilière à l'instant T.

En résumé, l'indice IDPNA viendra en complément d'autres indices comme l'indice ICC du coût de la construction pour vous aider à dégager les tendances du marché et les bons moments où intervenir. Néanmoins, ces indices ne sont que des données moyennes et ne peuvent se substituer à une étude détaillée et localisée de chaque projet, car les prix sont spécifiques à chaque commune.

En effet, les prix de marché doivent être appréhender de manière locale, tout comme les devis de travaux. L'indice donne des tendances, mais chaque quartier (car c'est à ce niveau de ciblage là qu'il faut raisonner) a ses spécificités qu'aucun indice ne peut restituer.